買樓流程全攻略及中伏位 – 臨約、正式買賣合約/細訂、大訂、撻訂、按揭、打釐印、轉名

買樓流程詳解 – 臨約 (臨時買賣合約, 英大簡稱: Prelim)

臨約的正確名稱是臨時買賣合約，簽訂臨約，是在房地產買賣中不可或缺的一部分。但首先，讓我們先了解下買樓的詳情:

買樓詳細流程：

幫我們想要置業的時候，通常都會按著這幾個步驟：

1. 尋找樓盤，現時市面上，最普遍的尋找樓盤方法可分為兩大類，一種是網上搵樓，一種是委託地產中介人，又稱為地產代理尋找適當的、理想的單位。
2. 睇樓，從眾多樓盤中，挑選出自己心儀的樓盤，然後傾價，驗樓、查冊；當然這兩個步驟，也可以轉換次序或同時進行。
3. 當搵樓、睇樓、驗樓、傾價、查冊等種種步驟都順利完成，買賣雙方便可進入買樓的第二階段：簽臨約，也就是簽訂臨時買賣合約。

臨時買賣合約，是一份簡短的文件， 但也有法律約束力，如買賣雙方的其中一位在簽約後決定不履行臨約的內容，也需要向另一方作出賠償。

簽訂臨時買賣合約的用意，是讓雙方也表明確定的交易意向。

如果買家是透過物業中介人尋找樓盤的話，負責的地產代理，通常都會有已經編制好的臨時買賣合約範本存在自己的地產舖內。

如果買家是自行搵樓，那邊需要由雙方自行訂立臨約，或者提早請律師代為處理臨約及正式買賣合約的事宜。

常見臨約 （臨時買賣合約）的內容條款

以下，是在臨時買賣合約內，通常都會包括的條款：

• 買賣雙方姓名、地址及身分證號碼
• 物業描述，例如:
  • 物業地址，
  • 有否連天台、露台、車位？
• 樓價
• 繳付樓價的方式及時間，例如:
  • 臨時訂金金額，交付方法 (細訂)
  • 加付訂金金額，交付方法 （大訂)
  • 以及付清樓價尾數的期限
• 表明物業不受制於沒有披露之產權負擔，即是否有按揭、釘契和業權問題
• 物業是否交吉出售 / 連租約出售
• 物業以現狀出售
• 買賣雙方代表律師名稱
• 律師費及印花稅
• 買方違約罰則（一般為沒收訂金，即「撻訂」）
• 賣方違約罰則（一般為全額退還訂金，並給予同等價值的賠償，即「賠訂」）
• 代理佣金（新盤由買家付佣金，二手樓則買賣雙方各付樓價 1%）
• 表明違約方須支付佣金和印花稅
• 各項備註（如列明單位配置的傢俬家電， 以及甚狀況）
• 文字確認賣方已收取臨時訂金
• 維修費用, 例如由那一方負責大廈維修費用?)

臨約簽訂時，包含的內容非常廣泛，買家在簽約前應最好先和中介人及賣家了解及述明各種細節， 以避免日後爭議， 更應該拍下相片留記錄。

事實上，筆者十分建議有心想要置業的朋友， 先行找一些相關方面的專業人仕問一問意見，筆者就曾見過無數朋友因為欠缺經驗或資訊過時而在買樓時吃了大虧

簽臨約與落細訂、大訂，撻訂的關係

一般來說，賣家在簽訂臨時買賣合約時，都會已支票或銀行本票，向業主繳付樓價的 3 – 5%作為細訂 (英文: initial deposit)。

然後再簽訂正式買賣合約時， 再繳付大訂。正常的情況下， 細訂和大訂加起來，總值為樓價的10%．

如果買家最終決定不完成交易，便需要放棄原先已付的訂金，俗稱撻訂．

買樓撻訂原因

撻訂可以有無數的原因，例如買家財政出現問題、看淡後市所以變相先行＂斬鑬縮沙＂，也有些是銀行按揭未能成功批出。

市面上，傳媒常常以撻訂交易數當作樓市看淡的指標，但實際上，撻訂的原因可以有很多，甚至連準買家根本未曾準備好的情況也非常常見，故不能一概而論。

即使，買家看好後市，都可能會出現撻訂的情況，就是以下我將會說的，＂技術性撻訂＂。

看好後巿也會出現技術性撻訂

當普遍市場認為，樓市會向上升的時候，買家都會在落細訂時，先付一點點的訂金，以防止賣家反悔。這一點點訂金，可能是在簽署臨時買賣合約錢付出的＂誠意金＂。

技術性撻訂，是地產界的行內術語，假設，有一個樓盤推出，通常在這樣的情況下，那些能夠一次購入數個單位的大手買家，是有優先認購權的。

在這樣的情況下，投資者在看好後市的情況，就會有可能為了搶先購入優質單位，便不惜在同一時間認購數個單位，已獲得能成為有優先認購權的大手買家。

當他們看中的單位成功簽訂臨時合約後，便會將其他沒有看中的單位熱撻訂處理。 

故此，大家千萬不要以撻訂作為樓市指標。 

臨約知多點: 甚麼是臨約打釐印 （打厘印）？ 

正常來說，在臨約簽署後的14天內，買賣雙方將會需要在簽署一份正式買賣合約，

如果買賣雙方能在14天內簽署正式買賣合約，臨約是無需要打裡印的 。

但如果買賣雙方需要超過14天的時間，在能簽署正式買賣合約，買賣雙方便需要將臨約交予稅務局加蓋印花， 也就是侻稱的打釐印，費用為 $100

打釐印的作用，是讓臨約成為正式具有法律效力的文件。如果買賣雙方有糾紛的話，打了釐印碧藍藥就成為參考的基礎，並且能成為雙方爭論中的依據。 

簽完臨時買賣合約便能申請按揭

買家在簽完臨時買賣合約後，便能拿著臨約前往銀行申請按揭，無需等待簽署正式買賣合約後才去申請。銀行在收齊文件，審核以後，成功批出的話，便會按著合約上指明的成交日放款給買家的律師，再由買家的律師代為支付樓價。 

簽署臨時買賣合約後， 有五天冷靜期

正常來說，買家在簽署了臨時買賣合約後，有五個工作天的冷靜期 （ 和保險的冷靜期原理差不多）。

如果買方， 在五天冷靜期內決定放棄交易，電子需要放棄以支付的樓價訂金，無需負上任何法律責任。過了五天以後，買家才決定放棄交易的話賣家便有權向其追討損失。

簽署臨時買賣合約後能轉名不?

當買家簽署了臨約後，如果改變想法，想轉名或加名，可以嘛?

按現時的情況來說，不論臨約是否已送往打釐印，亦算是一份有約束力的物業交易文件，買家再想想加名或轉名，都屬於一項新的交易，買家或須就此再付「從價印花稅」及適用於短期轉售的「額外印花稅」。

唯一方法，是買家轉名 / 加名予直系親屬（父母、子女、配偶、兄弟姊妹），這項交易可視作「內部轉讓」，因政府將內部轉讓當作近親之間的資產處理，可獲豁減印花稅。

但當然，臨約一日未釐印，一日仍有修訂的空間，只要賣方願意重新簽訂臨約，雙方可當「無事發生過」，照樣交易，中間也不會衍生額外費用。當然， 這就視乎買方能否＂有足夠牙力說服賣方配合了。

正式買賣合約 (S & P, sales and purchase agreement)

在物業交易中，由於臨時買賣合約的重點容易在於確定交易意圖，故此，其內容會比正式買賣合約簡單，也可以由地產代理提供。

然而，簽完臨約14個工作天後，買賣雙方便要簽署由賣家律師樓草擬的＂正式買賣合約＂這１４天的作用，是讓買賣雙方有足夠的時間各種文件以及樓契、請律師、在上單位驗樓等等。

正式買賣合約內容

以下是正式買賣合約的內容:

• 買賣雙方詳情
• 物業資料， 例如: 地段編號、租契年期、大廈公契等各種文件都包括在內
• 樓價及支付方式
• 成交安排詳情
• 業權狀況
• 列明現有產權負擔
• 風險承擔方
• 違約詳情及責任
• 物業以現狀出售
• 印花稅和開支帳目

在簽署正式買賣合約時，賣家需要提供樓契文件，以證明業權完整。同時買家便需要落大訂。內容交臨約詳細和廣泛包括：

簽署正式買賣合約後想反悔的後果:

如果在正式買賣合約簽署後，賣家反悔的話，除了要賠償雙倍訂金以外，更需要賠償物業差價、佣金以及各種雜費。但如果是買家反悔的話，那他們的訂金除了將會被全部沒收以外，如果賣家最終把物業售出的成交價，畀原先定立的成交價為低的話，賣家更可向放棄合約的賣家追討 因為他們反悔而損失的金額。

總結

買樓可以說是人生中數一數二的最大投資，建議大家千萬要了解清楚，學習透徹，並尋求專業人士的意見，以保証中間人每一個環節都不會出錯呀！