林一鳴：來港買樓內地人不多　拆解樓市「小陽春」背後原因

中港兩地全面通關，本港樓市氣氛亦開始恢復，資深投資者林一鳴今（15日）出席華發實業投資講座時表示，本港樓市今年料有5%至10%升幅，並預計美國未來將會再加 一至兩次息，料各加0.25厘，但港銀未必會跟隨。

林一鳴︰最困難時期已過　惟估樓價不會大升

林一鳴表示，香港與內地通關，本港樓市氣氛轉好，但仍需要時間恢復，預期今年樓市將會有5％至10%升幅，明年再升5%，以填補樓市去年的跌幅，他形容，「本港樓市最困難嘅時期已經過去，但係樓價唔會一次升幾倍。」

他續指，通關後從內地來港買樓的人次不多，並解釋本港樓市氣氛轉好的主因，在於本地買家基於通關、美國加息見頂等利好因素下，擔心樓價再度上升，才選擇現時「上車」，增加市場需求，變相令樓市出現小陽春。

料美國將再加息1至2次　港銀不會跟隨

過去一年美國通脹高企，息口「一加再加」，林一鳴預期，美國將會再加息一至兩次，分別0.25厘，但認為香港的最優惠利率，不會跟隨美國加息的步伐再上調。他指，美國通脹並不是加息的最主要考慮因素，美國總統大選才是關鍵。

他指，共和黨為了獲得來年議會的控制權，可能會以減息作為其大選的「子彈」，刺激經濟及股市，以爭取民望。所以，他預期美國今年內將再次加息兩次，並橫行至本年底，美國可能在明年初或中期才開始減息。

睇淡商廈市場　料租金今年再跌一成

住宅以外，林一鳴相對看淡商廈市場，認為商廈租金今年會再跌多一成，皆因甲廈空置率現時高達15%，預期未來會進一步增至18%，他解釋，外資的流出，本地商家對於主要商業區的需求減少，外資購買力回復需時，除非政府再次引入外資方能減緩租金下跌趨勢。

內地樓市正面臨「國進民退」

內地樓市方面，林一鳴認為，內地整體樓價於去年已回落約一成，估計部分一線城市如北京、上海、深圳等樓價將「止跌回升」，但二線城市缺乏政府支援，樓價可能出現下跌。另外，他指，內地樓市正面臨「國進民退」的現象，民企手持大量「爛尾樓」，面對違約風險，融資情況惡劣，民眾對民企缺乏信心，內地買家現時普遍「寧願買貴啲，都要買國企現樓。」林一鳴認為，現時民企背景的內地產商不值得投資。